都心部のオフィスビル市場は活況

東京都心部のオフィスビルが足りていません。

不動産サービス大手のCBREによりますと、2025年東京23区の新規のオフィス需要は33.6万坪と過去最高でしたが、供給は18.5坪と半分強にとどまりました。人手不足や建築費の高騰によって新規物件の供給が遅れ、オフィス争奪戦に拍車がかかる恐れがあります。

CBREによりますと、2025年の新規需要は前年比51％増と大幅増で、調査を開始した1992年以降で最高となりました。旺盛な需要の背景には企業業績の拡大です。人員増に伴いオフィスを移転・拡張したり、都内に分室を開設したりする企業が増えています。弊社でもスタッフが増えてきて、六本木ヒルズ内のより広い部屋に移ったことがあります。

イラン情勢でインフレが進み景気の先行きに不透明感はありますが、完成予定の新規ビルは完成前から大半が埋まり、新規ビルへの転居に伴い空室になった既存ビルの方も次々と埋まっています。

新宿駅西口では、2026年8月に完成予定の明治安田生命ビル（掲載写真）が建設中です。新宿駅西口すぐの好立地で、入居率は既に8割超に達しました。渋谷では2027年11月に完成予定の「道玄坂南地区・31階オフィスビル」が建設中ですが、こちらも入居率は8割超に達しました。

 

明治安田生命ビルはIT企業のHENNGE（ヘンゲ）が渋谷区南平台から、同じくIT企業のさくらインターネットや婚活サービスのIBJ（アイビージェイ）、ゲーム会社のカプコンなどが西新宿の高層ビルから転居が決まっています。

都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷区）の平均空室率は好調・不調の目安である5％を軽々とクリアして、現在は2％台前半と低水準となっており、最新の設備が整った新しいビルの多くはほぼ満室稼働となっています。

特に東京駅東側の八重洲周辺の大規模ビルは平均賃料が1年で3割も上昇して、昨夏以降は丸の内周辺を上回る水準にあります。八重洲周辺が人気の背景には、新築の大規模ビルの供給があります。

再開発の軸足が丸の内から八重洲に移っています。2024年9月には京橋にTODA BUILDING、2025年6月には八重洲ダイビル、2026年2月にはTOFROM YAESU TOWERが完成しました。

特に大企業はコミュニケーション活性化や人材確保の為に1フロアの面積が広く、交通利便性が高い新しいビルを求めてる傾向にあります。丸の内周辺の大規模ビルは空室がほぼ無く、新規供給がある八重洲周辺が需要の受け皿となり、賃料が上昇するという構図となっています。

今後も八重洲周辺の大規模ビルの賃料上昇は続きそうです。2026年には日本橋になりますが「日本橋1丁目中地区」や「野村不動産日本橋本町ビル」などの完成が控えています。これらの大規模な新築ビルの高値につられて既存の中小ビルも高値に引っ張られています。

東京駅周辺に限らず都心部のオフィスビル市場は、当面は需給が引き締まった状況が続きそうです。

この記事を書いた⼈

株式会社アドワン・ホーム　代表取締役
古田 晋一

宅地建物取引士、公認 不動産コンサルティングマスター、１級ファイナンシャル・プランニング技能士、CFP®︎認定者

新卒で入社した総合不動産賃貸業者にて賃貸仲介・管理業務等に従事したのち、住友林業ホームサービス株式会社にて不動産売買仲介を経験。
営業時代に最優秀個人売上賞（全社1位）をはじめとして住友林業グループ表彰（年間全社3位以内）を複数回に渡り受賞。店長・支店長時代には店舗損益予算達成率 全社1位、営業部長時代には部門損益予算達成率 全社1位を獲得するなど、各ステージで特別表彰を受賞。