住宅ローン金利が上昇！

住宅ローン金利が上昇しています。

みずほ銀行、りそな銀行、三井住友信託銀行の大手3行が、2026年10月1日から住宅ローンの変動型金利を引き上げました。変動型金利は4月と10月に見直す銀行が多いのですが、9月1日には三菱UFJ銀行、三井住友銀行が先行して変動型金利を引き上げていました。これで大手5行の引き上げが出揃ったことになります。

住宅ローン金利は大きく変動型と固定型に分かれますが、金利を定期的に見直す変動型は短期プライムレート（短プラ）を基準とし、日本銀行の政策金利の影響を受けやすいです。短プラが上がっても、ローン金利への反映には一定の時間がかかり、この9月・10月の大手5行の引き上げは6月に日本銀行が政策金利を上げた分を踏まえたものです。

日本銀行は9月にも政策金利を引き上げており、大手各行は11月にも短プラを見直します。このため、12月から2027年春にかけて変動型のローン金利は今よりも高くなる見通しです。

更に12月か2027年1月にも日本銀行が政策金利を上げるとの市場予想が高まっており、そうなると2027年の変動型のローン金利は一段と上昇することになりそうです。

住宅ローン利用者の約8割は変動型を選んでいます。以前にこのブログで書きましたが、住宅ローンには「25％ルール」というのがあり、5年毎の見直しの際には返済額は最大25％増に収まるような設計に原則なっています。

また、現在のようにローン金利がどんどん高くなっても、毎月の返済額は一定期間（5年毎の返済額見直しまで）据え置かれることが多いのですが、返済額に占める利息の割合が高まり元金が減るペースが鈍くなります。ローン金利が高くなっていても、5年毎の見直しまで返済額が変わらないと（返済額が上がるまでは）安心感はありますが、返済していても元金があまり減っていないという実態は理解しておく必要がありそうです。

もちろん、変動型だけでなく、一定期間または完済までの全期間金利が変わらない固定型のローン金利も上昇します。全期間固定型のフラット35は、2026年10月の金利が2017年に現行制度になって以降では過去最高金利になりました。

三井住友トラスト・資産のミライ研究所によりますと、30代の住宅購入者のうち物件価格に占める頭金が「約1割」「ゼロ」と答えた人は、2026年1月時点で合計67％に及びました。40代でも59％を占めます。借入額が大きい現役世帯ほど金利上昇の影響を受けやすくなります。

こうしたなか、返済期間を40〜50年まで延ばす「超長期」住宅ローンへの関心が高まっています。住宅ローン比較サービスのモゲチェックを手掛けるMFSの2026年5月の調査では、直近1年以内に住宅ローンを借り入れた人の約7割が、50年ローンへの関心を示しました。

また、最近は新手の「2階建て」住宅ローンも関心が高まっています。

「2階建て」住宅ローンとは、借入額を1階部分と2階部分に分けて、1階部分は期日まで元金を据え置き最後にまとめて返済し、当面は2階部分の返済のみに専念するのです。不動産価格が高騰する中、「月々の返済額を出来るだけ軽く抑えたい」というニーズに応えた商品です。

30代の会社員Aさんは、東京都心にある1億6000万円のマンション購入を検討しています。借入手段として選択肢に入れているのが、ドコモSMTBネット銀行（旧住信SBIネット銀行）が2026年6月に始めた2階建てローンです。1階部分の支払いを先送り出来るので「支払いの重心を後ろにずらせるのは魅力」とAさんは話します。

2階建てローンの正式名称は「期日一括返済併用型住宅ローン」といい、返済最終日に元金の50％を一括返済することになります。それまでの月々の返済負担は利息と残り半分の元金のみとなります。通常の住宅ローンは、全ての元金を毎月少しずつ返済しするのとは大きく異なります。2階建てローンの場合は通常の住宅ローンと比べて金利は0.35％上乗せされますが、月々の返済額は抑えられます。

但し、識者からは2階建てローンには懸念の声が上がります。「最終返済時に必要な資金の確保の見通しが立っているなら検討の余地がある」とする一方、「毎月の返済額が少なくて済むとの理由だけで選ぶのは危うい」と指摘します。

返済総額の半分を最終返済日に先送りすることで、生活の自由度は高まるかもしれませんが、一方で最終的に物件売却などでまとまった資金を自力で確保しなければなりません。今は不動産価格が上昇基調ですが、不動産市況の変化によっては物件売却しても想定していた価格で売れずに返済に窮するリスクもあります。

また、共働き世帯がよく利用されるペアローンでも、先々に結婚生活がうまくいかずに離婚してしまうリスクもあります。

しかし「リスクばかりを考え出すと、何も動き出せない」という意見もあります。

どこの線まではリスクを許容出来るか、考え方や資力などで異なってきます。今の時代は見極めも重要になりそうです。

この記事を書いた⼈

株式会社アドワン・ホーム　代表取締役
古田 晋一

宅地建物取引士、公認 不動産コンサルティングマスター、１級ファイナンシャル・プランニング技能士、CFP®︎認定者

新卒で入社した総合不動産賃貸業者にて賃貸仲介・管理業務等に従事したのち、住友林業ホームサービス株式会社にて不動産売買仲介を経験。
営業時代に最優秀個人売上賞（全社1位）をはじめとして住友林業グループ表彰（年間全社3位以内）を複数回に渡り受賞。店長・支店長時代には店舗損益予算達成率 全社1位、営業部長時代には部門損益予算達成率 全社1位を獲得するなど、各ステージで特別表彰を受賞。