改正マンション管理・再生円滑化法

2026年4月に施行された「マンションの管理・再生の円滑化等のための改正法」で、建て替えに必要な要件が緩和されました。これからは建て替えや一括売却の要件が緩和されたことで、多様な手法が取りやすくなります。

一方で、近年は建築費は高騰しています。直近ではアメリカ・イスラエルとイランとの戦争がきっかけで原油高になり、ナフサを含む原油由来の製品も今後の値上げが見込まれ、これらを多く使う建材の価格上昇に伴い建築費は更に上がると予想する向きが多いので、適切な管理でマンションの寿命を延ばす努力も必要となりそうです。

今回のブログは4月に改正された、マンション管理・再生円滑化法について書きたいと思います。

3月まではマンションを建て替えるには所有者の5分の4以上の賛成が必要でしたが、2026年4月以降は（耐震性不足やバリアフリー基準に不適合など問題あるマンションは）4分の3以上の賛成で決議出来るようになりました。

築年数が経過したマンションの建て替え事業に注力している旭化成ホームズによると、同社が建て替えを手掛けた52件125棟の平均戸数は38戸。「建て替えの多くは小規模マンションで『1票』が相対的に重いので、改正法で決議しやすくなる」と旭化成ホームズは予想しています。

再生の場合の選択肢も広がります。建物・敷地の一括売却や、主要な構造物を残した1棟丸ごとのリノベーションには原則、所有者全員の同意が必要でしたが、4月以降は建て替えと同じく5分の4以上（耐震性不足等の場合は4分の3以上）の賛成で可決となります。

「所有者全員賛成」はかなりハードルが高く、マンションの区分所有者は年齢・家族構成・収入などの環境がそれぞれで異なり、意見が異なるケースがあります。

例えば、共働きで収入が多く、子供がいる世帯だと将来に備えて建て替えを望む人が増えますが、子供がおらず歳を重ねてきて年金暮らしになると、なるべく建て替えずに現状維持を望む人が増えるなど十人十色です。「所有者全員賛成」では1人でも反対すれば可決出来ませんでした。それが緩和される意義は大きいです。

一括売却の場合、居住者は住居を探さなければなりませんが、相続などでマンションに居住していない所有者は売却代金の受け取りで済みます。現状空室や賃貸比率の高いマンションで一括売却が進みそうです。事業者側は一括取得により、リノベーションから解体・建て替えまで幅広い活用が見込めそうです。

しかし、建築費の高騰で不透明感が強まっています。国土交通省によりますと、5年ほど前までは建て替え時の負担額は1戸あたり約1940万円でしたが、現在ではこれを大きく上回るといわれています。関東や関西では高めで、近年では4000万円を超えるケースも珍しくありません。加えて、仮住まい費用や引っ越し費用も必要です。

多くの場合、マンションの建て替えは、検討が始まってから終わるまで10〜15年ほどかかります。高額な費用に加えて、転出・解体・建築の期間の長さなどハードルが高いのが現状です。（添付写真はマンションの解体現場です。）

 

国土交通省によりますと、2024年末時点で国内に分譲マンションは約713万戸あり、築40年超は約148万戸と約2割です。2034年には約293万戸、2044年には約483万戸と大幅に増えていきます。

今回の改正では、適正なマンション管理を促す仕組みも充実させました。修繕をしっかりすることで長寿命化して、築年数が経過しても安全なマンションを増やす狙いです。ただその場合もいずれやってくる解体に備えて費用を積み立てることや、個人でも蓄えの積み上げを考えておくべきだと思います。

この記事を書いた⼈

株式会社アドワン・ホーム　代表取締役
古田 晋一

宅地建物取引士、公認 不動産コンサルティングマスター、１級ファイナンシャル・プランニング技能士、CFP®︎認定者

新卒で入社した総合不動産賃貸業者にて賃貸仲介・管理業務等に従事したのち、住友林業ホームサービス株式会社にて不動産売買仲介を経験。
営業時代に最優秀個人売上賞（全社1位）をはじめとして住友林業グループ表彰（年間全社3位以内）を複数回に渡り受賞。店長・支店長時代には店舗損益予算達成率 全社1位、営業部長時代には部門損益予算達成率 全社1位を獲得するなど、各ステージで特別表彰を受賞。