病死は事故物件になる？告知義務と売却時の注意点も解説

病死（自然死）は原則として事故物件に該当せず、告知も不要です。ただし、特殊清掃が行われた場合などは告知が必要になることがあります。記事では、病死が事故物件として扱われるケースや、賃貸・売買における告知義務の違い、売却時の対処法を解説します。

 

親族が自宅で亡くなった場合、その不動産が「事故物件」に該当するのか、不安に感じる方は少なくありません。病死は原則として告知義務の対象外ですが、発見状況によっては例外もあります。

 

本記事では、病死が事故物件として扱われる条件と、売却・賃貸時の注意点を解説します。

 

 

 

Q1: 病死は事故物件に該当しますか？

 

病死などの自然死は、原則として事故物件として扱われず、国土交通省のガイドライン上も告知は不要です。ただし、特殊清掃が行われた場合や、買主・借主から質問された場合などは、告知が必要になることがあります。

 

事故物件（心理的瑕疵物件）の定義

 

事故物件とは、過去にその家で人が亡くなったことなどを理由に、買主や借主が住むことに抵抗を感じるおそれのある物件を指します。不動産取引では「心理的瑕疵（しんりてきかし）物件」と呼ばれることもあります。

 

心理的瑕疵とは、建物の傷や雨漏りなどの不具合ではなく、買主や借主が心理的に抵抗を感じる事情のことです。

 

国土交通省は2021年10月、宅地建物取引業者が人の死をどこまで告げるべきかの目安として「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を定めました。

 

このガイドラインでは、老衰や持病による病死などの自然死と、自宅の階段での転倒や、食べ物が誤って気管に入る誤嚥（ごえん）による死亡といった日常生活の中での不慮の死は、原則として告げなくてもよいとされています。

 

なお、このガイドラインは宅地建物取引業者が守るべき基準であり、売主個人の民事上の責任を直接決めるものではありません。売主が過去の死亡事案を知りながら故意に告げなかった場合は、民事上の責任を問われる可能性があります。

 

出典：国土交通省「『宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン』を策定しました」

出典：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」2〜6ページ

 

 

 

Q2: 病死でも事故物件として扱われるのはどのような場合ですか？

 

病死であっても、発見が遅れて特殊清掃が行われた場合などは、告知が必要になることがあります。また、社会的影響が大きく、買主・借主が把握しておくべき特段の事情がある場合も、告知が必要です。

 

発見の遅れにより特殊清掃が必要になったケース

 

病死であっても、亡くなってから発見されるまで時間がかかると、遺体の腐敗が進むことがあります。室内に臭いが染みついたり、体液が床材に染み込んだりすると、通常の清掃だけでは元の状態に戻せない場合があります。このような場合に行われるのが、専門業者による「特殊清掃」です。

 

ガイドラインでは、自然死や日常生活の中での不慮の死であっても、長期間発見されずに特殊清掃や大規模リフォームなどが行われた場合は、告知が必要になることがあります。告知の要否は、賃貸・売買の違いや発生場所なども踏まえて判断されます。

 

出典：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」6〜7ページ

 

事件性が疑われ周知性が高くなったケース

 

病死であっても、亡くなった状況によっては警察が現場を調べることがあります。死亡した事実がニュースやインターネットで報じられた場合などは、地域で広く知られる可能性があります。

 

このように死亡した事実が広く知られている状態を「周知性が高い」といいます。買主や借主が契約後に事実を知ると、トラブルにつながるおそれがあります。ガイドラインでは、買主や借主から事案の有無を問われた場合や、社会的影響の大きさから買主・借主が把握しておくべき特段の事情があると認識した場合は、死因や経過期間にかかわらず告知が必要とされています。また、事件性や周知性などがとくに高い事案は、賃貸で3年が経過した後も告知の対象になりえます。

 

出典：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン（概要）」1ページ

出典：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」7〜8ページ

 

 

 

Q3: 賃貸と売買で告知義務の判断は異なりますか？

 

賃貸では、自然死以外の死や特殊清掃などが行われた自然死について、事案の発生または発覚からおおむね3年が経過すると、原則として告知不要となる目安があります。一方、売買にはこの3年という期間の基準は設けられておらず、事案の内容などを踏まえて判断します。
 

賃貸における告知義務の目安

 

賃貸で3年の目安が当てはまるのは、借りる部屋や、廊下・階段など日常的に使う共用部分で起きた、自然死以外の死や特殊清掃などが行われた自然死です。

 

自然死以外の死は事案の発生から、特殊清掃などが行われた自然死は事案の発覚から、おおむね3年が経過すると原則として告知不要になります。

 

特殊清掃などが行われなかった自然死は、経過期間にかかわらず原則として告知は不要です。「自然死も含めて3年間は告知が必要」というのはよくある誤解だと、国土交通省も注意を呼びかけています。

 

ただし、事件性や周知性、社会に与えた影響がとくに大きい事案は、3年を過ぎても告知の対象となりえます。

 

出典：国土交通省「ガイドラインのポイント等（賃貸住宅の場合）」1ページ

出典：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」5〜7ページ

 

売買における告知義務の考え方

 

売買では、特殊清掃が行われた病死などについて、賃貸のような3年の期間基準はありません。死亡した状況や経過年数などを踏まえ、買主の判断に大きな影響を与えると考えられる場合は、告知が必要です。

 

また、賃貸と売買のどちらでも、買主や借主から過去に人が亡くなったか質問された場合は、把握している情報を正確に伝える必要があります。不動産会社から死亡した事実の有無を確認されることもあるため、親族が亡くなった経緯は分かる範囲で正確に伝えましょう。

 

出典：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」4〜8ページ

 

 

 

Q4: 事故物件に該当する可能性がある場合はどうすればよいですか？

 

事故物件に該当する可能性がある場合は、不動産会社に告知の必要性を相談し、物件の状態に応じて特殊清掃やリフォームを検討しましょう。必要に応じて供養やお祓いを行うことも選択肢になります。

 

専門業者に相談し清掃・リフォームを行う

 

臭いや汚れが残っている場合は、まず特殊清掃の専門業者に相談し、汚れの除去と消臭を行います。体液が床材や床下まで浸透している場合は、汚染された部材の交換など、リフォームが必要になることもあります。清掃が不十分なままでは内覧した人の印象が悪くなり、売却価格や賃料にも影響する可能性があります。

 

ただし、リフォームに費用をかけても、その分だけ売却価格が上がるとは限りません。工事の範囲を決める前に不動産会社へ相談し、そのまま買い取ってもらう方法とも比較することで、不要な工事費用を抑えられる可能性があります。

 

事故物件に限らず、所有する不動産が将来売れなくなることに不安を感じる人もいます。株式会社NEXER Groupと株式会社アドワン・ホームは、2026年2月17日〜26日に、事前調査で自身または親族が不動産を所有していると回答した全国の男女397人を対象にインターネット調査を行いました。

 

その結果、30.7%が所有する不動産が将来「売れない・活用できない」状態になる不安が「ある」と回答しました。こうした不安がある場合は、清掃やリフォームに費用をかける前に不動産会社へ相談し、物件の状態に合った売却方法を検討することが大切です。

 

アンケート引用元（PR TIMES）：「訳あり不動産」のイメージ1位は「事故物件」。老朽化・境界・相続トラブルなど、実は多様な"訳あり"の実態とは？

 

供養・お祓いによる心理的抵抗感への対応

 

親族が亡くなった家を売ったり貸したりする前に、供養やお祓いを行う人もいます。供養は仏教の考え方にもとづいて亡くなった人の冥福を祈るもので、お祓いは神道の儀式として場所の穢れ（けがれ）を祓うものです。依頼先としては寺や神社が挙げられ、不動産会社から紹介を受けられる場合もあります。

 

ガイドラインでは、告知の要否は死因や特殊清掃の有無、経過期間などで整理されており、供養やお祓いの有無は基準に含まれていません。そのため、供養やお祓いをしても、告知が必要な事実がなくなるわけではありません。

 

出典：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」5〜8ページ

 

 

 

まとめ

 

病死は原則として事故物件として扱われず、告知も不要です。ただし、発見が遅れて特殊清掃が行われた場合や、死亡した事実が広く知られている場合などは、告知が必要になることがあります。賃貸と売買では告知の判断基準が異なるため、不動産会社に相談することが大切です。

 

株式会社アドワン・ホームでは、親族が亡くなった住まいや売却が難しい物件について、無料個別相談を承っています。不動産売却の専門知識を活かし、物件の状況に合った方法をご提案します。また、弁護士・税理士・司法書士などの専門家とも連携し、相談から売却までひとつの窓口でサポートいたします。告知や売却の進め方にお悩みの方は、お気軽にご相談ください。