住宅ローン　変動金利のリスク、注意すべきこと

明けましておめでとうございます。本年もよろしくお願い申し上げます。

さて、2024年の最初のブログは、昨年末に引き続き住宅ローンについて書きたいと思います。マイホームを購入する際に多くの人が利用する住宅ローン。基本的には変動金利と固定金利に大別されており、国内では約7割の利用者が変動金利を選択しています。

 

ある国内のエコノミストが米国出張の際に、米国人のエコノミストに約7割が変動金利を利用しているという話をしたら、かなり驚いていたとのことです。というのも米国では9割超が固定金利を選択しており、日本と真逆だからです。2024年の米国は中央銀行にあたる米連邦準備制度理事会（FRB）が「金利を下げていく」と見る向きが現段階では多いですが、昨年までは米国で利上げが続いていました。

利上げ局面が続くならば、米国の住宅ローン利用者としては「金利が低いうちに固定金利で借りておこう」という動機が働き、足元では変動金利を選ぶ人も増えたようですが米国では30年固定金利が一般的となっていました。

対して日本銀行（日銀）ではマイナス金利政策が2016年から続いており、米国よりもかなり低金利です。しかし、昨年4月に日銀総裁が植田和男氏に変わってからは前総裁が続けてきたマイナス金利政策の脱却を目指しているように見え、昨年春以降は金利が上昇しました。今年の春闘でしっかりと賃上げが確認されたりして金利を上げる環境が整えば、現段階ではマイナス金利政策から脱却すると見るエコノミストが増えてきました。

国内大手5行の10年固定型2024年1月の最優遇金利こそ昨年12月よりも下がりましたが、今後は日本でも金利上昇を頭に入れておく必要がありそうです。変動金利を選択しても多くの変動型住宅ローン商品には「5年ルール」や「125％ルール」があり、金利が急騰しても5年間は毎月の返済額は変わりませんし、6年目以降も125％までしか上がりません。

例えば、毎月の返済額が10万円だとすれば、5年間の返済額は毎月10万円で6年目以降は12.5万円までとなり、家計の収支が急激に厳しくなることを防いでくれます。表面金利も固定型よりも変動型の方が低く、「だったら変動金利にしよう」という動機になっていますが、そこには次に挙げるようなリスクがあるので注意していただきたいです。

5年ルールや125％ルールで毎月の返済額が変わらなかったとしても、住宅ローンを”返済期間中に完済する義務は免れる訳ではありません。”金利が上昇して生じている未返済分は、住宅ローン契約の終盤に返済を求められるのです。5年ルールや125％ルールは毎月の返済額の急激な変化を抑制するための仕組みであり、総返済額が減る訳ではありません。

金利が上昇すれば、このようなリスクが生じることを理解しておく必要があります。

この記事を書いた⼈

株式会社アドワン・ホーム　代表取締役
古田 晋一

宅地建物取引士、公認 不動産コンサルティングマスター、１級ファイナンシャル・プランニング技能士、CFP®︎認定者

新卒で入社した総合不動産賃貸業者にて賃貸仲介・管理業務等に従事したのち、住友林業ホームサービス株式会社にて不動産売買仲介を経験。
営業時代に最優秀個人売上賞（全社1位）をはじめとして住友林業グループ表彰（年間全社3位以内）を複数回に渡り受賞。店長・支店長時代には店舗損益予算達成率 全社1位、営業部長時代には部門損益予算達成率 全社1位を獲得するなど、各ステージで特別表彰を受賞。