民泊規制が23区で再燃

東京23区を中心に、民泊を見直す機運が高まっています。

観光客を受け入れるホテルが不足して宿泊料金の上昇が進む中、Ａｉｒｂｎｂ（エアビー・アンド・ビー）などの仲介サイトを使い、自宅の空き部屋などを貸すなどで世界的に民泊の利用者が増えました。その後は掲載写真のようなマンションやアパートを一棟丸ごと（全室）民泊として貸し出すなど、事業として大規模に行う個人・法人が増えています。

 

しかし、東京23区や大阪府などの都市部を中心に民泊への苦情が増えていることで、見直し機運が高まる背景にあります。苦情の大きな要因は騒音とゴミです。

特に外国人観光客は生活慣習や文化が周辺に住んでいる市民と異なることが多く、深夜に談笑する声や路上での喫煙、決められた時間・場所・分別ルールを守らずゴミを捨てたり、お土産が入り切らず大きなスーツケースに買い替えた際に今まで使っていた小さなスーツケースを路上に放置したまま立ち去るなど、様々な苦情があるようです。

2018年に施行された住宅宿泊事業法（民泊新法）は、年間180日を超えない範囲で宿泊サービスを提供出来ると定めています。自治体は条例で「事業が実施出来る区域と期間」を制限出来ます。各区は2018年の民泊新法の施行時に独自の規制を始めましたが、この時以来の規制導入に向けた動きが起きています。

墨田区は区内全域の民泊で、金曜正午から日曜正午までの営業に限定します。葛飾区は商業地域を除く全域で、土曜正午から月曜正午までの営業に限定します。両区とも施設内に管理者が常駐する場合は制限をしないで、既存施設は対象外とします。年内にも区議会に条例案を出し、2026年4月からの施行を目指します。

豊島区では民泊営業を認める期間を既存施設を含めて夏・冬休み期間に限定する方針です。区内のおよそ半分の地域では新設も禁止し、2026年7月の条例施行を目指します。

新宿区では業務停止命令に従わない12事業者22施設に対し、ホームページで公開して30日間の業務停止命令を2025年9月に出しました。民泊事業での業務停止命令は都内では初です。12事業者は法で義務付けられている年に2回の定期報告を怠り、区からの業務改善命令に従いませんでした。この業務停止命令に従わなかった場合、業務廃止命令を下します。

民泊には許可制度の異なる3種類があります。民泊新法に基づく「届出制」の施設の他、旅館業法に基づく「許可制」の簡易宿泊施設、国家戦略特区に指定された地域で開業規制を緩和する「認定制」の特区民泊の3種類です。民泊新法に基づく施設のみ年間180日の営業制限があり、他の2種類は営業制限はありません。

現行では全国一律の民泊新法に基づく届出制ですが、特区民泊申請を希望する自治体の事業者へ営業許可を出すようにする方が良いかもしれません。現に大阪府では特区民泊の実施地区の見直しに向けて国と協議しており、府内自治体の2割にあたる8市町が離脱の意向を示しています。

一方でルールを守っている事業者らが、豊島区の民泊規制を強化する動きを警戒して会見を開き、「適正な事業者は営業時間の規制から除外」するように求めました。従来は年に180日間の営業が可能だったことから、「条例が強化されると収入が半分以上減ってしまう。真面目な事業者が割りを食い、8〜9割が撤退するのではないか」「適切な届出をしない闇民泊が増える」などと指摘しています。

分譲マンションでも管理規約を改定して、民泊を禁止する条文を追加する管理組合が増えています。訪日外国人観光客が増える中、ホテル不足の穴埋めが期待されている民泊ですが、様々な課題が生じているようです。

この記事を書いた⼈

株式会社アドワン・ホーム　代表取締役
古田 晋一

宅地建物取引士、公認 不動産コンサルティングマスター、１級ファイナンシャル・プランニング技能士、CFP®︎認定者

新卒で入社した総合不動産賃貸業者にて賃貸仲介・管理業務等に従事したのち、住友林業ホームサービス株式会社にて不動産売買仲介を経験。
営業時代に最優秀個人売上賞（全社1位）をはじめとして住友林業グループ表彰（年間全社3位以内）を複数回に渡り受賞。店長・支店長時代には店舗損益予算達成率 全社1位、営業部長時代には部門損益予算達成率 全社1位を獲得するなど、各ステージで特別表彰を受賞。