中古マンションの短期転売が盛んに

中古マンション市場では築1年以内といった築年数の浅い、いわゆる「築浅物件」の売り出しが増えています。築1年以内であれば頭に「超」がつき、「超築浅物件」といえるでしょう。

今回は最近の超築浅物件の市場について書きたいと思います。

 

東京・大阪で築1年以内に売り出された超築浅物件は10年前の3倍を超えます。転売益を見込み短期で売買する投資対象になっている側面があります。私のブログでも、東京五輪の選挙村として使われた晴海フラッグでの短期転売について書いたことがありますが、晴海フラッグ以外の物件でも短期転売が広がっています。

新築マンションの候補地がホテル業者との入札競争で競り負けるなどで、新築マンションの供給減少により中古マンションの需要が高く、中古マンションの価格上昇の一因となっています。不動産投資家ではなく実際に住みたい人が買えるように、転売目的の購入を制限する不動産会社も出てきました。

不動産情報サイト「マンションレビュー」を運営するワンノブアカインドのデータを基に、日本経済新聞社が2014年から2024年1〜10月の間に東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪で売り出された中古マンションの築年月や販売時期を調べました。

2024年1〜10月に東京・大阪で売り出された築1年以内のマンションは1584戸と、2014年同期と比べて3.7倍に増えました。2024年の通年換算でも3倍超のペースで、中古マンション販売全体に占める割合も1.89％と10年前（0.81％）から2倍超となっています。1度も入居実績がない「新古物件」も含まれています。

売り出しが増える背景にあるのが市場価格の上昇で、築1年以内の2024年の中古販売価格は東京23区が1億5653万円、大阪市内が1億1498万円と2019年と比較するとそれぞれ50％、66％も上昇しました。

東京23区の築1年以内物件の価格上昇率は2014年と比較して2.6倍と、新築価格の1.9倍を大きく上回ります。神奈川や千葉でも同様に、新築価格よりも築1年以内物件の価格上昇率が上回っています。

全国の新築マンション供給戸数は開発エリアの減少により10年前の6割程度に減っています。都市部の人気物件には入居希望者が殺到してしまい、抽選になり入居希望者がなかなか買えない状況となっています。

その結果、新築に近い超築浅物件の需要が高まり価格を押し上げています。また、建築コストが上昇して新築マンションの価格が上昇して、金利の先高観から駆け込み需要もあり、需要が供給を上回っている点も大きいです。

物件価格が上昇して賃料も上昇していますが、賃料よりも物件価格の上昇率が大きく、長期保有して賃料収入を得るよりも、短期で転売して売却益を得る動機が不動産投資家に生じています。

新築マンションを販売する不動産会社の中には、購入後5年以内の転売を禁じる条項を契約書に盛り込むところも出てきました。また、タワーマンションの新規開発に規制を設けている神戸市では、転売目的などで購入後に住民登録をせず所有者が住んでいない物件に新税を課す検討を始めました。

神戸市内のタワーマンションでは高層階になるほど住民登録のない部屋が多く、40階以上の部屋では33.7％が住民登録されていませんでした。この新税はまだ検討段階なのですぐに施行される訳ではありませんが、神戸市で新税が施行されれば短期転売目的の不動産投資家の購入に歯止めがかかる可能性があります。

このような新税であれば神戸市だけでなく全国で施行すれば、住みたい人が買いやすくなりマンション価格の高騰が和らぐかもしれません。東京23区や大阪市内などの都心部では、新築も中古も高所得者層以外は手が届かない水準になっているので、もう少し穏やかな水準を望む人が私の周りでも多くなっているように感じます。

この記事を書いた⼈

株式会社アドワン・ホーム　代表取締役
古田 晋一

宅地建物取引士、公認 不動産コンサルティングマスター、１級ファイナンシャル・プランニング技能士、CFP®︎認定者

新卒で入社した総合不動産賃貸業者にて賃貸仲介・管理業務等に従事したのち、住友林業ホームサービス株式会社にて不動産売買仲介を経験。
営業時代に最優秀個人売上賞（全社1位）をはじめとして住友林業グループ表彰（年間全社3位以内）を複数回に渡り受賞。店長・支店長時代には店舗損益予算達成率 全社1位、営業部長時代には部門損益予算達成率 全社1位を獲得するなど、各ステージで特別表彰を受賞。